Механизм действия ЗПИФН

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Первый закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) появился в России в начале 2000-x. В первые годы своего существования в нашей стране ЗПИФН были практически закрыты для физических лиц. Ограничивающим фактором служил огромный финансовый порог вхождения, составляющий порядка миллиона рублей. Но в последнее время сумма необходимая для вхождения в ЗПИФН неуклонно снижается, что делает их доступными для частных инвесторов.

ЗПИФН - это самый популярный вид паевых фондов в России, общее их количество составляет более 500.

В последнее время ЗПИФН получили наибольшее распространение т.к. являются удобным инструментом для вложений в одноименный актив. Среди преимуществ – налоговые, большая защита интересов инвесторов, а также возможность привлечения других игроков, ну и наконец – большая ликвидность.

Закрытый Паевой инвестиционный фонд недвижимости - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а также иного имущества, принадлежащего пайщикам фонда и переданного в доверительное управление Управляющей компании фонда.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).

Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия.

Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой Управляющей компанией.

Для приобретения паев в Управляющей компании Фонда пайщик вносит в Фонд денежные средства или иное недвижимое имущество, стоимость которого предварительно должна быть определена Оценщиком Фонда. Приобретение паев в Управляющей компании Фонда возможно только за российские рубли.

Механизм действия ЗПИФН

Для управления недвижимостью ПИФ обычно создается владельцами этой недвижимости (участниками). Участники регистрируют фонд, а затем вносят в него имущество. Взамен они получают инвестиционные паи (формирование ЗПИФН). При этом участник может быть в единственном лице, то есть единоличным пайщиком, хотя на практике такие случаи крайне редки. Необходимо учитывать, что передача в фонд недвижимого имущества сопровождается государственной регистрацией прав на соответствующие объекты в едином реестре недвижимости. Если до передачи участники ПИФа являются владельцами конкретных объектов недвижимости, то, передав их в ПИФ, они становятся владельцами доли имущества (в стоимостном выражении), не привязанной к конкретному объекту.

При этом объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности пайщиков, о чем делается запись в едином реестре.

Пайщиком (владельцем паев) ЗПИФН может быть любое юридическое и физическое лицо, являющееся как резидентом, так и нерезидентом по российскому законодательству.

Основные категории пайщиков:

• Собственники объектов недвижимого имущества;

• Строительные компании и девелоперские организации;

• Частные и институциональные инвесторы.

Обязательным условием работы ПИФа является наличие определенной инфраструктуры, которая формируется при регистрации фонда. В инфраструктуру входят управляющая компания, специализированный депозитарий, регистратор и оценщик.

Таблица 2. Основные функции участников ЗПИФ недвижимости

Для управления фондом нанимается управляющая компания, задача которой - обеспечить рост стоимости активов пайщиков. Управляющая компания занимается управлением и учетом имущества ЗПИФН. Имущество ЗПИФН обособлено от собственного имущества управляющей компании и учитывается на отдельном балансе. Управляющая компания аккумулирует доход от деятельности фонда и направляет его на различные нужды ПИФа (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости, покупает ценные бумаги и валюту). При этом для осуществления денежных операций фонда управляющая компания открывает отдельный расчетный счет.

Имущество при внесении в фонд, приобретении и реализации, а также не реже одного раза в полгода должно обязательно оцениваться независимым оценщиком. Фонд и управляющая компания должны проходить ежегодную аудиторскую проверку (гл. XI Закона № 156-ФЗ).

По окончании срока действия договора доверительного управления паи ЗПИФН погашаются. Имущество фонда реализуется, а средства (за минусом расходов на управление ЗПИФ и налогов) направляются на выплату пайщикам.

Поиск по сайту: